深度解析 郧西地产高烧后遗症

lidee

高耸的塔吊停摆，建筑设备零散堆放。郧西天润华庭的建设显然处于停滞状态。这里没有忙碌的建筑工人，只有面带忧色的业主。

2014年1月14日，天润华庭营销中心内。“别客气，来坐沙发。他们交不了房，这售楼部就是我们的家。”业主吕秀英说完，大家都笑了起来。营销中心的“热闹”场景持续了数月，天润华庭200余位业主常在此“聚会”，目的是拿到早该属于自己的房子。

难以交付的房子

天润华庭位于郧西县滨河路8号，由3栋12层楼房与1栋17层高楼组成，集商业、住宅、产权式酒店为一体。在郧西城区建设快马加鞭的2011年初，天润华庭项目动工，当年9月6日获得预售许可证。

吕秀英说，天润华庭毗邻天河，楼盘显得高端大气，户型设计合理，这吸引了许多郧西购房者。郧西香口人董福成在外务工多年，在县城买房是他的夙愿。2011年底，他以2636元每平米的价格在天润华庭购置了132平米的房屋，购房合同规定，董福成以分期付款方式购房，开发商交房日期为2012年12月31日。

2011至2012年中旬，相继有200多位购房者或缴纳全款或分期付款，以每平方米2700元左右的价格在天润华庭购置房子，约定的交房时间大多为2012年底。

但在约定的时间，天润华庭项目仅仅主体完工，绿化、管网配套等建设尚未完工，无法交房。2013年，项目配套建设进展缓慢，施工断断续续，项目渐渐停摆。2012年12月25日，天润华庭售楼部突然关门，项目开发商郧西县广厦房地产开发有限公司在门口贴出告示称，由于和建筑商存在纠纷，公司迫不得已关闭售楼部。

开发商负气而走，业主们傻了眼。董福成老家旧房早已坍塌，为了住进新房，他在县城租住了2年，毫无悬念，他又得在出租房里过年了。他指着项目部外被剪断电线的变压器说，开发商和建筑商扯皮，可损害的是业主的利益。

“是他们欺人太甚，把我们逼走的。”1月14日，广厦房地产公司天润华庭项目现场负责人董瑞说，建筑方的几位股东因债务纠纷常煽动工人在项目部闹事，在2013年底连续4次剪断项目供电线路，导致项目无法完工，面对业主的愤怒和压力，广厦公司唯有出此下策。

天润华庭项目的建筑商为徐祥田，在与广厦公司签订工程承包协议后，他与柯善波、崔涌、柯尊平等5人签订了合作建房协议，约定风险共担、利润共享，共同建设天润华庭项目。徐祥田占股525%，柯善波、崔涌、柯尊平3人各持股13%左右。

主体项目完工后，开发商已无力支付余下建设尾款2000余万元。2013年10月11日，徐祥田与广厦公司负责人陈斌皇约定，开发商以天润华庭2号楼2单元整栋产权式酒店抵为工程款。徐祥田说，陈斌皇实在拿不出钱了，能拿到酒店也聊胜于无，但其他的股东不愿意，他们要现金。

崔涌说，建筑方股东们阻挠项目整体完工的原因是维护自身利益。酒店抵工程款的协议签订之时，其他股东并不知情。产权式酒店需要整体运营，分割到个人名下难度很大。更重要的是，开发商已将2号楼2单元一层抵押给银行，二层是防空层，无法获得产权。以房抵债，这显然是笔亏本买卖。

过热的房地产市场

在崔涌看来，开发商缺钱是三方角力的核心原因。他说，如果广厦公司有实力，事情不会到这个地步。陈斌皇欠银行贷款有1300余万，徐祥田和崔涌皆证实，陈还欠着数额不菲的民间借贷。

借贷成本加大了天润华庭的开发成本。徐祥田估算，所有成本累加，天润华庭项目的成本价为2380元每平米，最初，商品房售价2700元左右，但如今2300元都没人要。崔涌说，以房抵债的房子甚至卖到了2000元每平方米。柯锐是天润华庭外墙工程的小包工头，至今他有120万的款项未结清。他说，一开始还能拿到房子卖掉抵工程款，现在房子也拿不到。

“天润华庭亏本是肯定的，现在的工作是尽可能减少亏损。”董瑞说，项目在资金上确实存在困难，信贷也带来了压力，但更大的压力在销售上。

广厦公司的班底来自襄阳，郧西迅猛的城市建设让陈斌皇看到了机遇，但未曾料郧西房地产市场过热。天润华庭销售状况并没有外界传闻的那般良好，400多套房子只销售了一半。

董瑞说，郧西房地产市场开发的步子太快了，襄阳的县域经济优于十堰，但襄阳各县的房地产市场并没有郧西这般狂热。2010至2012年，大量房地产项目蜂拥而至，小小县城竟有30多个销售楼盘。供大于需之下，陈斌皇不止一次向董瑞提过后悔来郧西开发房地产。

一位官员告诉记者，郧西县城常住人口只有七八万，建设那么多楼盘，谁去住呢？

短短一条滨河路，有楼盘近10座。在夜晚8点，这些居民小区的亮灯率没有超过20%。董瑞说，由于开发较早，天润华庭的销售在滨河路能占到前三甲，其他楼盘的境遇可想而知。

1月14日下午，记者走访了郧西县城多家楼盘销售部，大多门庭萧瑟。滨河路的怡心苑楼盘销售人员说，目前在售的2号楼和3号楼均只剩下少数房源。但郧西县房管局公布的网络数据显示，怡心苑330套房屋还有237套未售。锦盛嘉苑楼盘销售人员称，目前只剩下六十多套房子未售。但数据显示，锦盛嘉苑315套房子还剩136套未卖。

黄山公园旁的东方商城售楼人员自称楼盘销售不错，她告诉记者，东方商城原开发商资金运转难以为继，将所有楼盘抵价给现在的老板，因此房子均以2000余元每平米的低价出售。2012年，郧西房价逼近3000元，东方商城的降价吸引了购房户，但在2013年，地产高烧退去，郧西房价整体下降，这样的价格再也不具备优势了，剩余房源难以出手。数据显示，东方商城还有269套房屋未出售。

在距离东方商城不远的帝景大厦，9楼以上除120平米的户型标价为2580元外，其他户型每往上一层每平米加价20元。这里的预售情况并不乐观，仅有少数房源被预订，附近市民评论为“有价无市”。

一位建筑行业的老板鲁平（化名）告诉记者，郧西县的一些开发商依托信贷进行房地产开发，房子不好卖，开发商手头紧，又不得不依托信贷维持运转，由此形成恶性循环。2年前，鲁平回乡创业，参与了一座楼盘的建设，获得了地产商所抵的一些房子，至今还有不少没脱手。郧西县房地产的井喷式开发和有限购买力让他不敢再接工程了，现在鲁平专注于民间借贷，他说，这样赚钱轻松，就算开发商还不起，还能得到抵押而来的房子。多名受访者证实，临近年关，郧西地产开发商民间借贷的月息最低3%，最高5%。

担忧

在郧西县当地网络论坛上，诸多网友说出了对天润华庭的看法。

网友天河月说，郧西县自2010至2011年，政府供应的房地产用地和规划部门审批的房地产开发面积达200多万平方米，按3口之家户平100平方米计算，可供新入住2万户，郧西房产消耗量多年保持在年20万平米左右，可见，郧西在2010年至2011年获批建的房产，可供至2020年之前使用。购房者少，入住率下降，空置率提高，开发商无钱支付建筑款，新楼盘不“烂尾”才怪。

郧西县房管局副局长王显国说，郧西县城有近2万套空置房只是传言，相关部门并未做过空置房和空置率的统计。

郧西县住宅与房地产信息网公布的数据显示，郧西县城现有34个楼盘项目在售，总数为7517套，空房3079套。不过，其中没有包括天润华庭。

王显国说，县城购房群体分为两大阵营，想要改善居住条件的县城居民和由乡镇迁入的居民。

据调查，郧西县小产权房分流了相当大一部分购房者。在县城郊区五龙河大道，道路两旁矗立着一排排六层左右的新建房屋。出租车司机张先义介绍，这里是小产权房集中区域，村民多是在自家宅基地上进行加盖。

曾世意是五龙河大道旁的吴家营村二组人，2013年5月，他在自家宅基地上建起了4层共8套房子，每套房子面积为106平方米。房子建成，一二层自己居住，三楼则迅速被来自乡镇的村民买走了，售价20万元。曾目前正在加盖五楼和六楼。据他介绍，吴家营村的小产权房目前比较抢手。

就在记者与曾世意交谈的时候，邻居王秀菊向曾打招呼：“又来看房的啊？”王秀菊来自郧西夹河镇，她今年在紧挨曾世意家买了一套小产权房，花费18万，她说，在外务工的人，没多少人买得起商品房，小产权房是不二选择。

村民陈平在五龙河大道马路边有一栋2层楼房，目前，他正在加盖3楼和4楼，预计将以每套18万售出。陈平说，村里能够加盖房屋的村民，多数是被占土地者，因此村里默许他们可以加盖楼层以作补偿。

一方面，各大楼盘遍地开花，另一方面，购房者需求有限。王显国认为供需矛盾显而易见，“任何东西都要有度，无度会乱。房地产开发过热会让管理部门害怕，怕烂尾楼出现，更怕成为媒体报道中的‘鬼城’。”他说，房管部门正在努力防控风险，严控预售许可证的办理。但控制过热的房地产市场，解决过热的后遗症，房管部门的力量显然不足。

王显国说，针对天润华庭问题，由县直相关部门组成的接访小组建议，开发商和建筑商应尽快通过司法程序结束纠纷，接访小组会做协调工作，尽快让业主入住。

转自 十堰周刊

凤舞者

小产权房的房产证拿的了吗？

lidee

应该是拿不到的吧