黑灯率、电表不走率与空置率哪个更能准确地说明房屋的使用率？

兰溪生

2010-7-31 南方都市报
   官方数据不充分或者公信力不足，促使民间的野生数据层出不穷。山寨版数据的出炉，是不得已而为之的结果。
    空置率是反映房地产市场的重要指标。但空置率面临两大挑战，一是如何定义至今没有权威说法，二是根据不同的定义得出完全不同的空置数据，从4%到30%，不一而足。
    国家统计局涉及商品房空置开始于 1994 年，将近二十年的时间本应形成一套较为严密的数据形成机制，以及完备的数据库存。但可惜，直到今天，我们还在就应该如何定义空置率进行原始争议，政府部门内部谁也说服不了谁。
    目前官方统计或计算的空置指标主要有空置面积和空置面积分类指数。其中，空置面积指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的房屋建筑面积中，尚未销售或出租的房屋建筑面积，是一个时点指标。
    此前关于空置率有过一轮激烈的争论。2005年12月，国家统计局公布了一组统计数据：到2005年10月末，全国商品房空置面积达112亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。国家统计局表示，当时的全国商品房空置率已达到26%，大大超过了国际公认的10%的警戒线。2006年2月，国家统计局又公布了新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达114亿平方米；该年购置土地面积中，未完成开发的土地面积近17亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多。有人斥责国家统计局数据纯属儿戏，而任志强推算出中国住房空置率不到4%，远低于10%的警戒线。数据因此成为任人打扮的小姑娘，开发商与开发商的反对者都拿不靠谱的空置率说事。
    搞笑的是，数据争议的结果居然是消灭了数据。从2008年开始，国家统计局不再发布商品房空置面积。该局一位负责人士指出，目前该商品房空置和空置率定义，与国际不一样，导致争议很大。国家统计局的一位人士指出，国外很多住房普查由普查局完成，中国的房屋普查此前在上个世纪80年代进行过一次，是建设部门做的，新的时期，到底由谁来做，该不该做，需要决策部门拍板。谁也不愿负责，谁也不愿担当骂名，所以只能让空置率靠边站。
    各机构只能根据消化周期倒推，推出自己想要得到的结果，拿着结果印证房地产市场符合自己的预期。
    山寨数据应运而生。有一则新闻持续半年以上，被越来越多的人引用，国家电网公司在660个城市调查，显示有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。但这一数据遭到普遍质疑，国家电网公司出面澄清。如果这一数据真实，说明中国未来十年城市化进程中进入城市的2万左右的群体住房有了着落。如果以每套50万元计价，沉淀资金高达上兆亿元人民币，说明在中国这个资源与资金稀缺国度存在着资源的极大浪费。
    对流传天下的6540万套空置房，有业内人士大叫可笑，也有业内人士表示并非没有可能。
    与其相信莫名其妙的推论，不如相信脚踏实地的调研。北京联合大学应用文理学院城市科学系老师张景秋和孟斌曾经带领课题组，对北京50多个2004年至2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，其结论是，电表几乎不走的比例高达27 16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。
    张景秋等人调研的不是空置率，而是电表不走率，由此推断有多少住宅是不住人的。这些小区有可能是商品住宅，有可能是经济适用房，调研的样本未必全面，电表不走可能存在各种原因。但即便存在各种瑕疵，也比关起门来自说自话要好得多，这样的调查工作值得尊重。起码可以说明，有多少住宅被闲置，成为投资品或者就是空关的闲置商品。
    中国商品房空置率有多高？住房投资是过度还是不足，资源浪费有多大？所有这一切需要公认的、有公信力的权威数据。在需要权威数据的时候，总是让人遗憾，数据缺位了。山寨版的黑灯率与电表不走率代替了空置数据的背后，是民间澄清市场、恢复市场秩序的努力。与其笑话山寨数据，不如反省权威数据的缺位

大眼

LZ看样子是对天朝的房地产市场不太了解。。。