谁能让央企退出房地产

啊发 · 发表于 2010-4-14 11:17:01

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　经济观察报
房地产交易获得暴利之时，通常房地产已经成为投资品，此时企业也罢、个人也罢，投身房地产市场并不是为了解决民众的住房难，而是为了追求投资品价格不断高涨的成就感。

　　当央企大规模介入房地产市场，只能说明两点，第一，房地产市场成为暴利行业；第二，央企不以实业立足，转而谋求以资产价格的上涨追求高额利润。2009年，是央企大规模介入房地产之年。134家央企，约七成企业涉足房地产，但以房地产为主业的仅有16家左右。由房地产、证券投资而来的非经常性收益，被部分央企用作增加收入、提高利润进而提升考核绩效的“速效”手段。据非正式数据，去年二季度，非主业央企的房地产业务季度直接利润平均占企业当季总利润的28%。经营状况好的，能达到企业当季总利润的35%甚至还多。

　　央企还是中国实体经济的干城吗？央企在投资市场沉迷下去，将成为中国实体经济的毁灭者。

　　首先毁灭的是财富。2009年年底，国务院国资委副主任李伟公布了央企金融衍生品的交易调查结果。根据调查统计，目前有68家央企从事金融衍生品业务。截至2008年10月底，央企从事金融衍生品业务合约市值为12500亿元，形成了1140亿元的浮动净亏损。相信这个数据是个保守的亏损数据。由于央企的特殊性，他们不仅是国有企业，理论上财富由全体国民所有，并且，央企还能够获得廉价资金、优惠政策与财务核销，不难得出结论，央企所毁灭的财富是中国国民的财富。

　　有人会辩解，房地产与金融衍生品截然不同，中国房地产处于上升周期，从1998年房地产市场化以来，房地产小跌大涨，央企投资房地产一本万利。央企中仅母公司和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量，目前就已经高达1800亿元人民币，通过房地产市场的运作完全可以变身成为18000亿，房地产业务对于央企的重要性可见一斑。往后央企掌门人再也不必为赢利指标发愁。

　　仅举一个小例子，就可以证明此等辩解是多么软弱。在东亚金融危机之前，香港楼市好到炒作楼花，没人相信香港房地产市场会崩溃。但现实是，当货币突然紧缩之后，房地产如同不堪一击的多米诺骨牌，所有的投资者深套其中。除非央企个人都是房地产炒作高手，能够高抛低吸，否则，央企在推高房价的同时，也在把自己推向终结。央企惟一可以依靠的是政策，在房地产赢利时可以记在本企业的功劳簿上，一旦房地产滑坡可以让政府买单，也就是让纳税人买单。国资委不是给炒作燃油期货的航空公司买单了吗？

　　其次毁灭的是中国实体经济的根基。当央企成为金融市场的操盘手，而不是实体经济的推动者时，中国实体经济的堤坝将从里到外被蛀空。

　　2009年央企大量介入房地产市场是个典型的货币现象。大量过于廉价的资金源源不断地流向大型企业，企业将部分资金挪用作证券与房地产投资资金，在货币激素的刺激下，大宗商品与房地产等资产品价格节节高涨，这更刺激了央企投资房地产市场的热情。如果没有外部力量的抑制，这场没有刹车的狂飙突进只有一个终点，那就是泡沫破裂、市场崩溃，落得个白茫茫大地真干净。

　　央企介入房地产也是伪市场现象。央企借垄断优势积累了丰厚的利润，可以得到廉价的资源，而激励机制无法跟上，根据公司治理学者MichaelJensen提出的自由现金流量假说(freecashflowhypothesis)，央企管理层倾向于把净利润用于再投资而不是分红，因为分红会导致管理层可支配资源的下降。而房地产市场能够把权力、资源、收益与潜规则结合得天衣无缝。

　　如果任由其发展，有一天我们一觉醒来，会发现自己投资的国有航空公司原来是金融衍生品投资公司，中电集团是房地产市场的大鳄，所有政府认为应该在国计民生、经济实体中发挥顶梁柱作用的央企，不经意间全都成为金融公司。只要资本泡沫崩溃，中国实体经济将一地鸡毛，就像次贷之后惨淡之极的美国实体经济。

　　为了避免产业空洞化、副业主业化，从2004年起，国务院国资委曾圈定中房、保利、华润、招商局等16家央企主业从事房地产，其他央企应把房地产业务剥离给这16家。但利益所系，实施过程遭遇巨大阻力，反倒是2009年的房地产泡沫之风吹出了央企地王，直接成为中国地价和房价的推手。

　　作为矫正，今年1月《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)中，罕见的提出“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》的出台，提出央企要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域，已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核。而且从2010年开始，国资委在对央企考核中将对非经常性收益减半计算。但去年底、今年初，中国电信集团依然高调宣布进军房地产、中国人寿(2763,019,069%)买下远洋地产1657%的股份。

　　要矫正央企的房地产毒瘾，除了行政命令之外，断绝央企过多的优惠政策与资金，提高融资成本，辅之以考核方式的变革，才能收些微之效。否则，嘴里严厉，手下慈爱，优惠尽享，央企将继续在投资市场、在房地产市场飞奔，直到中国经济无法支撑。

注：78家央企退出房地产市场，类似障眼法，有专文论之。